Oceňování chat a garáží v ČR
Autor: Ing. Pavel Hošpes
Znalecká kancelář - oceňování nemovitostí České Budějovice Působnost kanceláře je v především v Jihočeském kraji a okolí. Ing. Pavel Hošpes…
Provedeme vypracování znaleckého posudku jako podklad pro ocenění chat a garáží. Při oceňování těchto nemovitostí se řídíme cenovými předpisy dle zákona č.151/1997Sb. a prováděcích vyhlášek navazujících na tento zákon. Oceňování se provádí za účelem zjištění hodnoty majetku. Pokud se chystáte koupit nebo prodat nemovitost např. chatu nebo garáž, zajistíme Vám certifikovaný odhad, který je mimo jiné potřebný i k získání hypotéky. Prvním krokem je přijetí objednávky od klienta na provedení ocenění chaty a garáže. Pro nás je důležité znát, kde se nemovitosti nacházejí a za jakým účelem je klient potřebuje ocenit a v jaké časové lhůtě má být oceňování zpracováno. My klienta informujeme jaké podklady pro ocenění budeme potřebovat a jaká bude cena za vyhotovení posudku. Ověříme si, že nemovitosti existují a v jakém technickém stavu v současné době jsou. Jako důkaz pro tyto skutečnosti nám slouží i výpisy z příslušného katastrálního úřadu, kde se nemovitosti nacházejí. Důležitým faktorem při oceňování je účel ocenění, podle kterého volíme nejvhodnější způsob provedení ocenění, které je zpravidla nejčastěji vyžadováno pro převod, přechod, dělení nebo navyšování vlastnictví, dále pro daňové účely a podobně. Dalším krokem je shromáždění identifikačních údajů, ze kterých budeme vycházet a to je především výpis z katastru nemovitostí, územní rozhodnutí, projektová dokumentace, kupní a převodní smlouvy, doklady o pojištění, daních a podobně. Klient doloží nebo si sami zhotovíme fotodokumentaci vystihující celek nejméně ze dvou protilehlých poloh. Dále je důležité předložit i stavební povolení a kolaudační rozhodnutí. Po shromáždění těchto potřebných dokladů provedeme místní šetření nemovitostí. Datem místního šetření je zpravidla datum, ke kterému se chata a garáž oceňují. Na základě zjištěných skutečností je vyhotoven znalecký posudek, ve kterém je popsána zkoumaná nemovitost, provede se ocenění jednotlivých částí nemovitosti a na závěr je zpracována souhrnná rekapitulace, ze které vyplyne výsledná cena chaty a garáže. V závěru posudku uvedeme, jaké metody pro ocenění bylo použito.
Postup při provedení oceňování chaty a garáže :
Po prohlídce nemovitosti změříme její rozměry, nebo použijeme rozměry z výkresu pokud je dostupný a podle zákona o ocenění majetku vypočteme cenu. Oceňování nemovitosti je v dnešní době vyžadováno mnohem častěji, než tomu bývalo dříve. Při tomto procesu se řídíme dvěma základními postupy, které se od sebe vzájemně odlišují pravidly a metodami. Pokud provádíme administrativní oceňování nemovitosti, výsledkem je administrativní cena, zjištěná podle cenového předpisu a to provádíme v případech, kdy stanovení ceny je povinné a výslovně ho nařizují právní předpisy. Tento způsob se používá zvláště pro účely a potřeby státní správy, zejména pro daňové účely nebo kdy soud potřebuje ocenění podílového spoluvlastnictví, v případě vyvlastňování a podobně. Druhým způsobem je tržní oceňování nemovitosti, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty, to znamená cena obvyklá, za kterou je možné nemovitost v daném místě koupit nebo prodat. K ustanovení tržních cen dochází na základě střetu nabídky a poptávky, kterou prodávající a kupující vytvářejí. Každá stavba, která je předmětem prodeje nebo koupě, u níž bude oceňování provedeno, má určitou hodnotu a podobu a po celou svoji životnost se nachází v určitém stavu, který právě ovlivňuje její cenu. Stav je hodnocen podle daných kritérií a může být:
a) Bezvadný, to znamená, že chata nebo garáž odpovídá všem požadavkům podle technické dokumentace.
b) Provozuschopný, kdy stavba je schopna plnit stanovené funkce v mezích technické dokumentace.
c) Poruchový, v tomto stavu není objekt schopný plnit svoji funkci v mezích dodaných technickou dokumentací.
d) Mezní stav se vykazuje při nesplnění bezpečnostních požadavků.
Ze zkušenosti a praxe víme, že cenu ovlivní, mírně s nadsázkou řečeno, poloha, poloha a zase poloha. Poloha nemovitosti se obecně považuje za nejdůležitější faktor, který ovlivňuje nejen cenu, ale i prodejnost nemovitosti. S polohou souvisí okolí dané chaty a garáže, její dopravní dostupnost, infrastruktura apod. Cenu nemovitosti ovlivňují také negativní faktory, např. nepravidelný tvar pozemku, ekologická zátěž z minulosti, nevhodné dispoziční řešení stavby apod. Oceňování staveb ( chat, garáží i ostatních) vyžaduje velmi dobrou znalost orientaci v zákoně o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek, protože je vše postaveno na znalosti a používání dalších příloh a tabulek s řadou koeficientů, což i podle našeho názoru oceňování docela ztěžuje. Zvláště koeficienty je nutné neustále sledovat, vyhledávat je v příslušných tabulkách a aplikovat je do příslušných výpočtových vzorců. Oceňování chat a garáží je upraveno jako oceňování nemovitostí v druhé části vyhlášky č. 540/2002Sb., které se oceňují nákladovým a porovnávacím způsobem nebo jejich kombinací. Pro potřeby oceňování se chata a garáž začlení do kategorie pozemní stavby, kam patří rodinný dům, rekreační chalupa a domek, rekreační a zahrádkářská chata a garáž. Při oceňování se stavba posuzuje podle způsobu a účelu využívání. Pokud by došlo k nesouladu mezi účelem využívání, který je uveden v kolaudačním rozhodnutí nebo ve stavebním povolení a skutečným užitím, vychází se při ocenění ze skutečného a současného užití stavby. Při oceňování nemovitosti nákladovým způsobem vycházíme ze základní ceny za měrnou jednotku stavby udávanou v m, m2 nebo m3 a z nákladů na pořízení stavby chaty a garáže, z charakteru těchto staveb, z jejich vybavení, polohy a současné prodejnosti. V úvahu se musí vzít i technické opotřebení a cena se přiměřeně snižuje o opotřebení vzhledem k jejich stáří, stavu a předpokládané další životnosti těchto staveb. Životnost je tedy důležitým faktorem, který ovlivňuje cenu, ať již se jedná o užívání chaty nebo užívání garáže. Například potencionální kupci kladou velký důraz na stav těchto nemovitostí a na investice potřebné k jejich rekonstrukci. Stáří - doba, která uplyne od vzniku stavby do současnosti. Pojem opotřebení stavby vyjadřuje skutečnost, že stavba stárnutím a používáním se postupně opotřebovává. Pro vyjádření opotřebení stavby se využívá řada metod. Mezi nejznámější metody patří lineární metoda, která počítá neustále se stejným opotřebováváním v postupu času. Naopak kvadratická metoda bere v úvahu fakt, že zpočátku je opotřebení nízké a ke konci životnosti stavby stoupá velmi strmě.
Výpočet ocenění se pak provádí podle daného vzorce, kde se mimo jiné uvedou základní ceny za m3, za standardní vybavení a ceny za m2 podlahové plochy chaty a garáže, u garáže se ale bude jednat o nebytový prostor. Při oceňování porovnávacím způsobem je oceňování prováděno podle vzorce, kam se dosadí základní cena(podle přílohy č.16 vyhlášky). Hodnocenými znaky jsou trh s nemovitostmi, poloha v obci, nebo vzdálenost k obci od chaty, převládající zástavba v okolí, inženýrské sítě, doprava, obchod, služby, životní prostředí, vybavení chaty a garáže, orientace ke světovým stranám, vybudování příslušenství a podobně. Příslušné základní ceny se používají podle tabulek v příloze č 16 vyhlášky pro garáže a v příloze č. 17 vyhlášky pro bydlení, myšleno tím užívání chaty. Nákladovou metodou převážně oceňujeme chaty i garáže, neboť u nich je rozhodující funkčnost a ne výnos. Cena se zjistí z hlediska nákladů potřebných na jejich postavení a výsledkem tohoto ocenění je reprodukční cena, což je hodnota k datu ocenění, ze které po snížení získáme tzv. časovou cenu, čili věcnou hodnotu. Porovnávací metoda se používá velmi často a je uznávána základní metodou tržního oceňování. Předpokladem pro použití této metody je, že máme k dispozici všechny informace o oceňované nemovitosti a zároveň dostatečné informace o prodejních cenách porovnatelných nemovitostí. U oceňování potřebného při dělení společného jmění manželů (SJM) bereme v úvahu stav nemovitosti k datu právní moci rozsudku o rozvodu manželství a oceňovací předpis platný k datu vypořádání. Při oceňování se provede ohledání stavu nemovitosti ke dni rozvodu, ale použije se přitom oceňovací předpis platný k datu, kdy se ohledání provádí. Ocenění při dělení SJM zahrnuje kromě ocenění chaty a garáže i ocenění movitého majetku a náhrad nákladů vnesených do nemovitostí za dobu spoluvlastnictví. Při oceňování porovnávací metodou hledáme vlastně optimální cenu, za kterou by se oceňovaná garáž a chata dala potencionálně prodat kupci přibližně do půl roku.
Pokud hledáte rychlé a kvalitní oceňování nemovitostí- chaty a garáže a samozřejmě i ostatních druhů nemovitostí, obraťte se n naši kancelář. Naší zárukou je dlouholeté oceňování a odhady nemovitostí, preferujeme individuální přístup ke klientovi a příznivé ceny.
Těšíme se na Vaši návštěvu!
